סין התמודדה לאחרונה עם שתי התפתחויות סותרות – בצד החיובי, הוכרזו מדיניות חדשה שתומכת במגזר הנכסים החולה; בצד השלילי, הממשל האמריקני הכריז על סט חדש של מכסים על יבוא סיני. ברשת, השוק התמקד ביתרונות. המניות הסיניות המשיכו בעלייה, בהובלת עלייה במניות הקשורות לנכסים. MSCI China עולה כעת בסביבות 30% מאז השפל שלה בינואר, והובלה כולה על ידי שיפור בסנטימנט שהוביל את הערכות השווי לעלייה, בעוד שציפיות הרווח הבסיסיות נטו למעשה לרדת.
נפרוק את שתי ההתפתחויות הללו ונעריך את ההשפעה הצפויה שלהן על הכלכלה והשווקים. שתי התפתחויות מדיניות אלו, למרות שלכאורה אינן קשורות זו לזו, קשורות זו בזו במובנים רבים. מבחינה מקומית, סין מנסה לנווט את הכלכלה למגזרים חדשים ולהתרחק מנדל"ן, אבל כשהמדינה מתקדמת מאוד לכיוון מגזרים כמו כלי רכב חשמליים, היא מסתכנת ביצירת קיבולת עודפת משמעותית (ויכול להיות שהיא כבר שם). המכסים הם ניסיון למנוע מבול של יצוא במגזרים אסטרטגיים ולתת לתעשיות בארה"ב זמן לגוון את הספקים שלהן.
זו כנראה רק ההתחלה בשני החזיתות. הודעות נוספות מבייג'ין צפויות לתמוך בכלכלה, ונוף הסחר צפוי להמשיך להשתנות כאשר הכלכלות המערביות הגדולות בוחנות מחדש את יחסי הסחר שלהן עם סין.
למה גירוי רכוש עכשיו? עד כמה המצב גרוע?
הודעות המדיניות האחרונות עשויות לאותת על תחילת הסוף של הפסקת הדיור ההיסטורית של סין. כדי לשים קצת הקשר סביב מגזר הנדל"ן והשפעת הנשורת שלו – בשיאו ב-2020-2021, הסקטור תרם 25% מהתוצר המקומי הגולמי (תמ"ג) ו-38% מהכנסות הממשלה. למרות ירידת המחירים, רכוש עדיין עשוי להוות יותר מ-65% מהעושר של משקי הבית הסינים. לאחר שהגיע לשיא היסטורי בשנת 2021, המגזר חווה מיתון, עם מכירות בתים חדשים באפריל 2024 ירדו ב-60% לעומת 2021. המצב הקשה ריסן באופן משמעותי את נכונותם ויכולתם של היזמים לרכוש קרקע, מה שהשפיע על כספי השלטון המקומי, רבים מהם תלויים בהכנסות ממכירת קרקעות. עם רכישות מופחתות של קרקעות על ידי יזמים, התחלות הבתים החדשים באפריל 2024 צנחו ב-69% מהשיא ההיסטורי ב-2019.
נראה כי רק לשלטון המרכזי יש את היכולת והסמכות לבלום את השפל בנדל"ן, לאור היקף האתגרים העומדים בפניהם:
יש כמות משמעותית של בתים שנמכרו מראש אך לא גמורים
למפתחים יש מלאי גדול של נכסים מוגמרים אך לא נמכרו
מאחר שמכירת קרקעות ומסי רכוש מהווים 38% מסך ההכנסות של הרשויות המקומיות, ההתכווצות במכירת הקרקע החמירה מאוד את התנאים הפיסקאליים המקומיים
מחירי הדירות החלו לרדת, ללא סימן של התייצבות. ירידת מחירי הדיור מפחיתה את הנכונות של משק הבית לרכוש נכס, מה שעלול להוביל לירידת מחירים אף יותר.
מה התוכנית החדשה והאם זה מספיק כדי להציל את שוק הנכסים?
למדיניות שהוכרזה ב-17 במאי יש שני מרכיבים מרכזיים.
הורדת מקדמה ושיעורי משכנתא. שיעור המקדמה המינימלי לרוכשי דירה בפעם הראשונה והשנייה נחתך מ-20% ל-15% ו-30% ל-25%, בהתאמה. דרישת ריבית המשכנתא המינימלית הוסרה וריבית המשכנתא בקופת הגמל נחתכה ב-25 נקודות בסיס.
רנמינבי (RMB) 300 מיליארד מתקן מיוחד. מתקן זה מסופק על ידי הבנק העממי של סין (PBoC) באמצעות בנקים מסחריים ומאפשר לממשלות מקומיות לרכוש נכסים שהושלמו אך לא נמכרו להמרה לדיור בר השגה, על בסיס ביקוש. ניתן למנף את התוכנית הזו עד 500 מיליארד יואן. למסגרת ריבית של 1.75% לשנה וניתנת להארכה לארבע שנים. ישנם צעדים מינוריים נוספים – כמו המשך "הרשימה הלבנה" לתמיכה בפרויקטים בהקמה ורכישת קרקעות סרק.
אנחנו חושבים שהאלמנט הראשון הוא פשוט יחסית. היה זרם קבוע של צעדים שננקטו על ידי ממשלות מקומיות במהלך ששת החודשים האחרונים שמטרתם הורדת שיעורי המשכנתא, יחסי מקדמה והרגעת מגבלות רכישת דירה. הבעיה היא חוסר ביקוש, לא תעריפים גבוהים או דרישות מקדמה. בדרך כלל המחירים צריכים להתאים עוד יותר כדי לעודד קונים לחזור לשוק. לכן אנחנו חושבים שזה לא סביר שיביא להתאוששות מכירות מיידית. עם זאת, ההשפעה המצטברת של שיעורי ריבית נמוכים יחד עם שיפורים מתמשכים במחיר הנגישות (תעריפים נמוכים יותר ואפשרויות נמוכות יותר במחירים) יתורגמו ככל הנראה לייצוב של הביקוש הפוטנציאלי לאורך זמן.
באשר למתקן המיוחד של PBoC, תכנית זו מייצגת שינוי בגישת המדיניות למשבר הדיור. אנו חושבים שהתמקדות בהורדת מלאי ושימוש במאזן PBoC יכולה להיות אסטרטגיה יעילה, אבל קנה המידה קטן מכדי להפוך את שוק הדיור. להערכתנו, התוכנית עשויה לסייע בהפחתת היצע הדירות המוגמרות אך לא נמכרות בכ-20%. עם זאת, כאשר אנו משתמשים במושג רחב יותר של מלאי הכולל
או שטח בבנייה, התוכנית יכולה לרכוש רק 5% לכל היותר מהמלאי הרחב בהרבה. כשלעצמו, סביר להניח שלסקאלה לא תהיה השפעה משמעותית על רמות המלאי. בנוסף, היישום מורכב לאור הצורך לאזן בין הכלכלה של דיור להשכרה, דינמיקת החוב של השלטון המקומי, כמו גם אי התאמה בין היצע וביקוש. אלו הן כמה מהסיבות לכך שהתוצאה בפועל עשויה להתממש לאט יותר או בקנה מידה קטן יותר ממה שהחישובים שלנו מציעים.
עם זאת, ההשלכה הכוללת חיובית. זיהוי וטיפול בבעיה הוא צעד ראשון טוב בכיוון הנכון. גם אם קנה המידה קטן, המדיניות נמצאת בכיוון הנכון. המעבר להתמקדות בהורדת המלאי והמשך המאמצים לייצב את הביקוש הכניסו את סין לנתיב להתמודדות עם הבעיות הגדולות במגזר הדיור. במקביל, לא מדובר בהיפוך למודל הדיור הישן שנועד לנפח מחדש את הבועה, אלא בפתרון פרגמטי המותאם ליעדי פיתוח אחרים. אם התוכנית הנוכחית תלך כמתוכנן, ככל הנראה יהיו פעולות מעקב נוספות או מדיניות דומה בחודשים הקרובים.
